住まいの税金講座

賃貸経営による不動産所得とは?
 マイホームを賃貸すると、賃借人から受け取る賃料等は税務上「不動産所得」となり、所得税と住民税がかかります。不動産所得の額は、賃料等の収入から必要経費を差し引いて計算されます。不動産所得が黒字の場合は、原則として所得税の申告をしなければなりませんが、一定の要件を満たした場合は、確定申告する必要はありません。また不動産所得が赤字となった場合も税金問題は発生しませんが、給与所得などの他の黒字の所得と合計して課税対象となる所得金額が計算されるため、源泉徴収されていた所得税が還付される場合があります。これを「損益通算」と言います。 不動産所得に関し、黒字はもちろんですが赤字の場合も確定申告することで節税対策となる場合があります。

不動産所得=収入金額―必要経費
例)サラリーマンの場合
・給与所得
  600万円
 ・所得控除額  150万円
 ・会社で源泉徴収された所得税額  57万円
 ・不動産貸付での赤字額  50万円
  600万円?150万円?50万円=400万円⇒所得税額 47万円
  57万円? 47万円=10万円還付
分譲マンション、家賃収入と経費について
 1で、不動産所得とは家賃収入から必要経費を引いた金額とお伝えしましたが、今回は実際に収入となるもの、そして経費となるものをお伝えします。

収入と雑費
<収入>
○家賃
○礼金・権利金
○共益費
○駐車場料金
※敷金・保証金は預り金となり、収入にはなりません。
※下記の経費の内、修繕費や借入金の利息等で一部経費に算入できないものもあります。
<経費>
○公租公課(固定資産税等)
○損害保険料
○修繕費
○借入金の利息
○管理費・駐車場料金・修繕積立金
○広告宣伝費
○不動産会社に支払う管理委託料
○立退料
○減価償却費


減価償却費の計算
建物や付属設備は、資産の価値の減価分を計算し必要経費として計算できます。 計算方法には「定額法」と平成10年3月31日以前に取得した建物で、手続きを取れば行なえる「定率法」があります。
定額法・・・…毎年の償却費が同額となる。
取得価額×0.9×定額法による償却率
定率法・・・……初期に償却費を多くし、年がたつにしたがって償却費が一定の割合で逓減する。
昨年末の未償却残高×定率法による償却率
例)定額法による計算方法
・構造 鉄筋コンクリート造
・取得価額 2,000万円
・償却率 0.022
(耐用年数47年)

2,000万円×0.9×0.022
=1年分の減価償却費
 396,000円

JMAでは、オーナー様に毎月送金明細をお送りしていますので、確定申告時にはこちらを税務署にご提出下さい。

確定申告について
 賃貸経営において不動産所得がある場合、確定申告の対象となります。ただし、給与以外の所得が20万円以下の場合は、確定申告が不要です。確定申告をすると、「税金を取られるから嫌だな・・・」と思う方もいるかもしれませんが、確定申告をすることによって戻ってくるお金などもあります。また確定申告には申告時期が決められていますので、注意しましょう。

青色申告制度を使うと
不動産所得があった場合、確定申告をしますが、この場合確定申告には白色申告と青色申告の2種類があります。そして青色申告(帳簿を付けます)した場合、税金の優遇制度があります。(青色申告を始める場合、納税地の所轄税務署に賃貸を開始してから2ヶ月以内に届出をする必要があります)

優遇その1
不動産所得から10万円を控除することができます。

優遇その2
純損失の繰越控除ができます。不動産所得が赤字となり、他の所得と損益通算してもなお赤字の場合、翌年以降3年間赤字を繰り越すことが出来ます。

優遇その3
純損失の繰り戻しによる還付ができます。不動産所得が赤字となり、他の所得と損益通算してもなお赤字となる場合には、前年度の赤字を考慮し、前年度の所得税を再計算して、前年度の所得税を還付してもらうことができます。
不動産所得が赤字の場合
不動産所得が赤字の場合には、確定申告しなくてもよいことになっております。しかしこの場合、確定申告することによって、税金の還付を受ける事ができます。

この事を損益通算といいます。
確定申告の時期と必要な物
□期間
2月16日?3月15日までの期間
(期間中は、管轄エリアの税務署などで、申告書の書類等詳しく教えてくれますので、一度聞いたほうがいいですよ!!)

□必要書類
送金明細書・賃貸時にかかった費用の領収書等
(青色申告の場合は別途必要書類が増えます。)
賃貸経営、青色申告制度の特典
 確定申告には青色申告と白色申告があり、青色申告とは、仕訳帳や総勘定元帳その他の帳簿(簡易簿記でも可能)を備え付け申告することにより、白色申告と比較し税金上の特典を受けことができます。例えば、不動産所得から10万円が控除される他、青色専従者給与の支払いが認められると65万円までの控除が認められます。しかし事業規模として分譲マンションの一室の賃貸だけでは、青色専従者給与の支払いが認められづらいため、10万円の控除を目的として青色申告をされた方が良いでしょう。青色申告の手続きは、マイホームを賃貸してから2ヶ月以内に税務署へ「青色申告承認申請書」を提出します。また白色申告をしていた方であれば、青色申告をしたい年の3月15日までに提出します。

※青色申告の場合、手続きや必要書類の作成などの手間がかかります。賃貸経営のみを専門で行っている方以外はあまりお勧めできません。
転勤時の賃貸と、住宅ローン控除の関係
・知って得する注意点
【注意1 住宅ローン控除】
 平成15年4月1日以降に、転勤等のやむを得ない事由によって居住の用に供しなくなった場合でも、転任先から戻ってきて再入居した場合は、以後の住宅ローン控除の適用を受けれます。
※再居住の年に賃貸していない場合は、再居住の年から控除が適用となる。

 居住用財産の譲渡に伴い、譲渡益(譲渡収入―〔所得費+譲渡費用〕)が発生した場合、一定の要件を満たすことで3000万円までの譲渡益が非課税となります。その要件の1つに「居住に供さなくなってから3年を経過した年の年末までに譲渡した場合」とあります。 売却により譲渡益が出そうな場合は、賃貸期間を短くし、住まなくなってから3年を経過した年の年末までに確実に売却できるよう準備しておく必要があります。
海外出張時は納税代理人が必要です。
・不動産所得(賃料収入)は給与所得とは違い、毎年確定申告が必要となります。しかし、確定申告とは、様々な書類の作成や計算、申告の手続き等、確定申告の経験がない方、または不慣れな方にとっては大変な作業となるはずです。

また、非居住者(海外転勤者)が日本国内の不動産を運用する場合は、納税代理人を選任しなければなりません。JMAの納税代理人システムとは、当社より税金の専門家である税理士をご紹介するシステムです。確定申告や節税に関するアドバイスのほか、海外にお住まいのオーナー様とは、委任契約によって納税代理人となります。

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